קפריסין ממשיכה למשוך אליה משקיעים זרים, ובמיוחד ישראלים, בזכות מיקומה הנוח, מזג האוויר הנעים, מערכת משפט יציבה ומדיניות מיסוי מתונה. אך אחד הגורמים המרכזיים שמעסיקים כל מי שמעוניין לרכוש נכס במדינה זרה הוא תחום המיסוי. עבור מי שאינו תושב קפריסין, חשוב להבין כיצד מתבצע המיסוי בפועל, אילו מיסים יש לקחת בחשבון, מהן ההטבות האפשריות, ואילו חוקים ורגולציות חלים על הכנסות מהשכרה או מכירה עתידית של הנכס.

עקרונות המיסוי למי שאינו תושב

בקפריסין קיימת הבחנה ברורה בין תושבי מס לבין לא-תושבים. אדם נחשב תושב מס אם שהה באי מעל 183 ימים בשנה (או לפחות 60 ימים בתנאים מסוימים). משקיעים שאינם עומדים בתנאים אלו, אינם נחשבים תושבי מס, אך עדיין מחויבים לדווח ולשלם על הכנסותיהם מהשכרת נכסים או ממכירתם, בהתאם להוראות החוק. עם זאת, חשוב לדעת שקפריסין מקיימת הסכמי מניעת כפל מס עם מדינות רבות, כולל ישראל. משמעות הדבר היא שניתן למנוע מצב בו משקיע ישלם מס כפול גם לקפריסין וגם למדינת מושבו. למרות זאת, מומלץ להיעזר ברואה חשבון הבקיא בדיני המיסוי של שתי המדינות כדי למצות את הזכויות הקיימות ולמנוע חיובי יתר.

מס רכישה – העלות הראשונית בהשקעה

כאשר משקיע זר רוכש נכס נדל"ן בקפריסין, הוא מחויב במס רכישה לפי מדרגות שמתעדכנות מעת לעת. לרוב מדובר במס מדורג – ככל שערך הנכס גבוה יותר, כך גובה המס עולה. שיעור המס נע בין 3% ל-8% בהתאם לשווי הנכס, אם כי ייתכנו חריגים באזורים מסוימים או בפרויקטים מוגדרים מראש. יש לשים לב כי מס זה משולם במעמד הרכישה ואינו נחשב חלק ממחיר הנכס, ולכן חשוב להכניס אותו לתכנון התקציבי. היבט נוסף הקשור למיסוי נדלן בקפריסין נוגע להחזרי מס פוטנציאליים. קיימות תוכניות עידוד במסגרות מסוימות המאפשרות החזר חלקי של מס הרכישה עבור משקיעים בפרויקטים לפיתוח אזורים פחות מבוקשים – אך אלו משתנות מעת לעת ולכן מחייבות בדיקה מראש.

מיסוי על השכרת נכסים

השכרת נכסים מהווה מקור הכנסה נפוץ למשקיעים זרים בקפריסין, וההכנסה הזו חייבת במס. שיעור המס על הכנסה מהשכרה משתנה בהתאם לגובה ההכנסות, אך במקרים רבים מדובר במיסוי נמוך יחסית למה שמקובל במדינות מערביות אחרות. ישנה גם אפשרות לנכות הוצאות מסוימות – כגון תחזוקה, דמי ניהול, תיקונים ושכר טרחת עו"ד או רו"ח – מההכנסה החייבת, דבר שעשוי להקטין את נטל המס בפועל. אחת הסיבות שהופכות את מיסוי הנדלן בקפריסין לאטרקטיבי היא העובדה שאין מס עירוני שנתי מהותי כמו בישראל, כלומר אין ארנונה במובנה הישראלי אלא תשלום סמלי לרשויות המקומיות בהתאם לגודל וסוג הנכס. מדובר בהוצאה נמוכה יחסית שמקלה על תפעול נכס לטווח ארוך.

רווחי הון ומס שבח על מכירת נכס

כאשר משקיע זר מוכר נכס בקפריסין, הוא עשוי להיות מחויב בתשלום מס רווחי הון (מס שבח). נכון להיום, שיעור המס הוא 20% על הרווח שנוצר בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, לאחר ניכוי הוצאות מותרות כמו עלויות רכישה, שיפוץ, תיווך ועוד. המיסוי נדלן בקפריסין במעמד מכירה עשוי להיות מופחת או אף מבוטל במקרים מסוימים – לדוגמה, אם הנכס הועבר בירושה או נמכר בקרב בני משפחה מדרגה ראשונה. גם כאן חשוב להבין שהפרטים משתנים בהתאם למיקום הנכס, מצבו המשפטי והתקנות המקומיות.

חשיבות הליווי המשפטי והפיננסי

השקעה בנדל"ן במדינה זרה היא תהליך מורכב, במיוחד כשמדובר במיסוי. למרות שהמערכת הקפריסאית נחשבת פשוטה יחסית להבנה ולניהול, ההבדלים התרבותיים והמשפטיים עלולים להוביל לטעויות יקרות. לכן, מומלץ לשלב אנשי מקצוע – עו"ד מקומי המתמחה בנדל"ן, ורו"ח שמכיר את דיני המס הבינלאומיים. בנוסף לכך, כדאי לבדוק מראש את הדרישות לפתיחת חשבון בנק בקפריסין – דבר שלעיתים מהווה תנאי להשלמת עסקת נדל"ן. קיימים תהליכים קפדניים לבדיקת זהות המשקיע, מקור הכספים ועמידה בתקנות הלבנת הון.

מי שנכנס לשוק הקפריסאי עם מידע נכון והכנה מספקת – לא רק מצמצם את הסיכון, אלא ממקסם את פוטנציאל הרווח ויוצר לעצמו מסלול השקעה יציב ומניב לשנים קדימה. לכניסה חלקה ומוצלחת לעולם ההשקעות בקפריסין פנו אלינו ל-Seaview ונתחיל לעבוד בשבילכם.